山东将全省推行不动产“带押过户” 四种办理模式供参考

人民网济南6月2日电(记者 聂俊穹)近日，山东省自然资源厅、山东省司法厅等7部门联合发布《关于开展不动产“带押过户”登记服务模式的通知》(以下简称《通知》)，在山东全省范围内推行不动产“带押过户”登记服务模式。

依据《民法典》有关规定，在不动产交易过程中，卖方在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期，同时买方也需要贷款的情况下，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，通过规范流程和开展资金监管、提存等方式完成过户，实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接。山东省将推动住宅类不动产率先实现“带押过户”，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。

《通知》要求，各地不动产登记机构要依据买卖双方和银行业金融机构、住房公积金管理部门的登记申请，常态化提供不动产“带押过户”登记服务。“带押过户”涉及不动产转移预告登记和抵押预告登记、不动产转移登记和抵押登记，以及抵押变更登记和注销登记等业务类型，各地应结合本地实际，探索多业务合并办理，优化业务流程，精简业务环节，缩短办理时间，提高服务效率。

根据《自然资源部关于做好不动产抵押登记工作的通知》(自然资发〔2021〕54号)，不动产登记簿已记载禁止或限制转让抵押不动产的约定，或者《民法典》实施前已经办理抵押登记的，应当由当事人协商一致再行办理。

《通知》明确，各地不动产登记机构要常态化提供不动产“带押过户”登记服务。鼓励各银行业金融机构、住房公积金管理部门优先开展同一贷款机构内部的“带押过户”业务，探索拓展至不同贷款机构间的“带押过户”业务。鼓励各地在不动产“带押过户”中开展转移和抵押“双预告登记”。为保障不动产“带押过户”中买卖双方财产和资金安全，鼓励各地通过银行账户直接结算；买卖双方在知晓服务范围的情况下，可自主选择具有法定提存职能的机构或政府部门提供的资金监管机构办理“带押过户”业务。在线下业务运行顺畅的基础上，鼓励各市积极探索“带押过户”业务全流程线上办理，以数字化手段加强各环节风险管控、提升办理时效，实现贷款申请审批发放流程与不动产交易、登记等流程有效协同，真正做到“一件事一次办”。

鉴于山东省内各银行业金融机构审批权限、内部流程不同，本着“手续能简则简、费用能少则少”的原则，以二手房交易为例推出4种参考办理模式。

模式一：买卖双方贷款抵押权人为同一银行业金融机构(抵押权变更)

买卖双方、银行业金融机构达成合意，约定抵押权变更等内容。买方将首付款汇至银行业金融机构“带押过户”专用账户，不动产登记机构依申请办理转移登记、抵押权变更登记，银行业金融机构将首付款划转至卖方指定账户。

模式二：买卖双方贷款抵押权人为同一银行业金融机构(抵押权重新设立)

买卖双方、银行业金融机构达成合意，约定转移预告登记、抵押权预告登记、发放买方贷款、偿还卖方贷款、抵押权注销的时点和方式等内容。不动产登记机构依申请办理转移预告登记、抵押权预告登记。买方首付款和买方贷款汇入银行业金融机构“带押过户”专用账户，不动产登记机构依申请办理转移预告登记和抵押权预告登记的“预转本”登记,银行业金融机构优先偿还卖方未结清的贷款，剩余部分划转至卖方指定账户。不动产登记机构依申请办理抵押权注销登记。

模式三：买卖双方贷款抵押权人为不同银行业金融机构(买方贷款银行业金融机构资金监管)

买卖双方、各自贷款银行业金融机构达成合意，约定发放买方贷款、偿还卖方贷款的时点和方式等内容。不动产登记机构依申请办理转移预告登记和抵押权预告登记，买方首付款和买方贷款转入“买方贷款银行业金融机构监管账户”，不动产登记机构依申请办理转移预告登记和抵押权预告登记的“预转本”登记，买方贷款银行业金融机构优先偿还卖方未结清的贷款，剩余部分划转至卖方指定账户。不动产登记机构依申请办理抵押权注销登记。

模式四：买卖双方贷款抵押权人为不同银行业金融机构(第三方提存、监管)

买卖双方、各自贷款银行业金融机构达成合意，约定发放买方贷款、偿还卖方贷款的时点和方式等内容。不动产登记机构依申请办理转移预告登记和抵押权预告登记，买方首付款和买方贷款转入第三方提存、监管账户，不动产登记机构依申请办理转移预告登记和抵押权预告登记的“预转本”登记，第三方机构优先偿还卖方未结清的贷款，剩余部分划转至卖方指定账户。不动产登记机构依申请办理抵押权注销登记。